¿Dónde está mi hipoteca?

Al igual que el conocido cuento infantil ¿Dónde está Wally?, ésta es una razonable pregunta que gran parte de los españoles podrían hacerse si, en realidad, supiesen que, a diferencia de lo que creen, no están en deuda con su entidad financiera sino que el propietario  de su hipoteca es un sesudo inversor alemán, un fondo de pensiones británico o una aseguradora francesa.

En 2006 las entidades financieras españolas tenían prácticamente 100.000 millones de activos hipotecarios titulizados, operación ampliamente extendida mediante la cual una entidad financiera vende sus préstamos hipotecarios (o cualquier otro activo) a un fondo que, a su vez, emite bonos que son normalmente vendidos en mercados internacionales. Desde un inicio más bien tímido en 1992, el mercado español ha avanzado con paso firme hasta posicionarse como uno de los grandes emisores internacionales de este tipo de papel.

Detrás de este impresionante comportamiento, está el fuerte crecimiento del crédito hipotecario que ha multiplicado por casi 8 veces los importes que se formalizaban en el año 1996, situándose en 2006 por encima de los 328.000 millones de euros, mientras que los depósitos de clientes crecían a tasas mucho más moderadas influidas por una tasa de ahorro sobre PIB (Producto Interior Bruto)  de las más bajas de los últimos 40 años.

Esta brecha creciente motivó el auge de la titulización hipotecaria que combina la generación de recursos con la optimización del capital,  de manera que una de cada tres hipotecas gestionadas por entidades financieras está titulizada, por lo que podríamos decir que el crecimiento del sector inmobiliario español de los últimos años ha estado financiado, en última instancia, por un alemán que se puede llamar Johan, una inglesa que responde al nombre de Sophie  y/o un francés cuyos padres le pusieron Francois.

Los últimos estudios de tendencias sobre la población mundial sugieren que se produce un notorio envejecimiento de las poblaciones de estos países europeos (el 38,1% de  la población alemana en 2050 tendrá más de 60 años, por ejemplo) ; una consecuencia inmediata de lo anterior es que, en el medio plazo, desaparecerán o se limitarán significativamente sus inversiones en bonos como los comentados.

Estos inversores serán sustituidos, probablemente, por las poblaciones asiáticas de países en crecimiento, muy especialmente a medida que el segmento urbano de clase media china con edades comprendidas entre los 20-39 años evolucione y se focalice hacia el ahorro para la jubilación para complementar sus futuras pensiones gubernamentales.

China conjuga importantes factores que añaden a su perfil poblacional el hecho de ser la cuarta mayor economía del planeta, tras haber superado a Reino Unido en 2006. Además, como responsable en los próximos años de una parte muy relevante del crecimiento mundial del PIB, pronto se situará en la tercera posición, sólo por detrás de Estados Unidos y Japón. Añádase a esto que China presenta una de las  tasas de ahorro más elevadas del mundo, por encima del 40% del PIB, duplicando la de Francia o casi triplicando la de Estados Unidos. Todo lo anterior permite considerar que China se configurará como uno de los más importantes emisores de flujos internacionales de capital.

En definitiva, parece bastante probable que las hipotecas de los españoles de 2025 tras superar las agoreras predicciones de los burbujistas inmobiliarios, las financie Chu Lin mientras Johan, Sophie y Francois disfrutan de su retiro dorado en el sur de España, después de vender todos sus activos.

Publicado por primera vez en El Economista el 22 de junio de 2007

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